OTTOBRE 2024 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – OTTOBRE  2024

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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Il trust successorio altro non è che è un trust che viene però disposto, disciplinato e provvisto dei necessari mezzi (tra cui i beni che comporranno il trust) attraverso un testamento. Il lettore, probabilmente, chiede la differenza tra la predisposizione di un trust e la nomina di erede; la differenza è quella che troviamo anche negli atti tra vivi tra trust e donazione. In buona sostanza con il trust testamentario io organizzo un vero e proprio trust all’interno del quale verranno inseriti i beni che compongono il mio patrimonio, i quali, dunque, non diventeranno di proprietà dei miei eredi. questi ultimi, ad esempio, potrebbero essere nominati i trustee, ossia amministratori del trust, oppure ancora potrebbero essere i beneficiari finali dei beni rimanenti nel trust, una volta esaurito lo scopo del trust stesso. La differenza, inoltre, è anche dal punto di vista fiscale, poiché con la nomina di erede pago le imposte di successione immediatamente mentre, con l’istituzione del trust, le imposte verranno pagate al momento della chiusura del trust e dell’attribuzione definitiva dei beni beneficiari. Tale impostazione è ormai accolta in maniera pacifica dalla giurisprudenza e dal fisco e, con ogni probabilità se nulla cambia, dal prossimo anno sarà anche prevista dalla legge di riferimento.

Al fine di poter dare una risposta completa, è opportuno fare un breve escursus della disciplina del cosiddetto “prezzo-valore”. Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di precise condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede il meccanismo del “prezzo-valore”, per determinare la base imponibile dell’imposta di registro. Tale sistema consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Non è essenziale che i venditori siano persone fisiche; affinché si possa applicare il “prezzo-valore”, il venditore può anche essere persona giuridica non soggetta ad Iva (associazioni, fondazioni e simili) od anche società o imprese in regime di esenzione Iva (ad esempio il costruttore che abbia terminato il fabbricato da oltre cinque anni). Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Non è pertanto possibile applicare il “prezzo-valore” ad immobili non abitativi, che non siano pertinenze di immobili ad uso abitativo.

Nel caso di specie, sarebbe importante capire a chi appartiene la strada “privata”. Qualora appartenesse, pro-quota, ai proprietari delle case servite dalla strada medesima, non vi sarebbe alcuna necessità di costituire servitù, ed anzi – in ossequio al principio nemini res sua servi – sarebbe superfluo, poiché si applicherebbero le regole della comunione, in virtù delle quali, ciascun comproprietario può godere appieno del bene in comunione, purché non ne impedisca l’utilizzo agli altri comproprietari. Qualora, invece, la strada appartenesse ad un terzo, dovrà essere costituita una servitù di passaggio a favore di tutti i fondi che utilizzano la strada.

A norma dell’articolo 2643 codice civile, i contratti di locazione aventi ad oggetto beni immobili la cui locazione ha durata superiore a nove anni, oltre a dover essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, devono anche essere trascritti, ossia deve esserne data notizia nei pubblici registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente. Per ottenere la trascrizione di un contratto di locazione di durata pari o superiore ad anni 9 è necessario rivolgersi ad un notaio, in quanto soggetto competente avtale attività. Tale adempimento ha lo scopo di dare pubblicità, cioè rendere noto a chiunque dell’esistenza di un contratto di affitto di durata considerevole su di un certo immobile, cosicché possa esserne data evidenza ai terzi dello stato del medesimo: in altri termini, trascrivendo il contratto di locazione ultranovennale, si impedisce la possibilità che il padrone di casa possa vendere a terzi soggetti l’immobile o che, eventuali formalità pregiudizievoli possano impedire il pacifico e corretto godimento a favore del conduttore.

La risposta è negativa: serve una procura notarile, poiché il trasferimento dell’alloggio dell’amico del lettore si perfezionerà con atto notarile, che potrà essere stipulato solo dai diretti interessati in prima persona o da loro delegati con, appunto, procura notarile.

Importante ordinanza della corte di cassazione che afferma la possibilità per il contribuente-acquirente, che abbia comprato da meno di 18 mesi e non abbia ancora trasferito la residenza presso il Comune in cui si trova l’immobile acquistato, di rivendere quest’ultimo e ricomprare un altro immobile ad uso abitativo, sempre con l’agevolazione prima casa: per la corte di cassazione, in questo caso, non c’è decadenza anche se non vi è stato il trasferimento della residenza. Rimane, ovviamente, il requisito essenziale di prendere la residenza – non solo nel comune – ma presso la nuova abitazione acquistata. Sarà curioso vedere come reagirà la prassi dell’agenzia delle entrate. In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, dunque, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale.

CONTRATTI IN GENERE – RAPPRESENTANZA – CONTRATTO CONCLUSO DAL FALSO RAPPRESENTANTE (RAPPRESENTANZA SENZA POTERI) – IN GENERE Contratto preliminare di compravendita immobiliare – Conclusione da parte di falsus procurator del promittente venditore – Immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile – Assenza di specificazione circa il titolo e di collegamento temporale con la stipulazione – Ratifica – Configurabilità – Esclusione – Ragioni. In ipotesi di contratto preliminare di vendita concluso dal falsus procurator del promittente venditore, la mera immissione del promissario acquirente nella disponibilità dell’immobile, senza specificazione del titolo di essa e senza alcun collegamento temporale con la sottoscrizione, non costituisce ratifica, in quanto non implica necessariamente la volontà di far proprio il contratto ed è priva della forma scritta ad substantiam. Questa ordinanza della corte di cassazione, dunque, non fa salvo l’operato di colui che si è proclamato-indebitamente-procuratore del promettente venditore, anche qualora quest’ultimo abbia concesso la disponibilità dell’immobile al promissario acquirente: affinché si realizzi l’ipotesi evidenziato dalla corte di cassazione, tuttavia, non devono esserci collegamenti neurologici né temporali tra l’adozione delle chiavi e la sottoscrizione del contratto preliminare: solo in tal modo, infatti, mancherà il collegamento tra l’evento “consegna“ e la sottoscrizione del compromesso.

Imposta sulle successioni e donazioni – Esenzione ex art 3, comma 4-ter, Tus – Trasferimento partecipazioni sociali a favore di discendenti in comproprietà – Controllo societario. La sentenza in oggetto ben si colloca nel solco tracciato dalla nuova normativa fiscale in materia di successioni e donazioni. La ratio dell’art. 3, comma 4-ter, D.Lgs. n. 346 del 1990 è quella di far beneficiare dell’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni quando, per effetto del trasferimento delle quote sociali, sia “acquisito o integrato” il controllo della società ai sensi dell’art. 2359, primo comma, cod. civ. L’integrazione del controllo può, conseguentemente, avvenire anche quando i beneficiari detenevano parte delle quote sociali, che sommate a quelle trasferite conferiscono il controllo della società. La Corte di Cassazione ha già deciso fattispecie simile affermando che, nel caso di trasferimento a più discendenti in comproprietà, il beneficio deve essere riconosciuto a condizione che i diritti dei comproprietari vengano esercitati da un rappresentante comune che disponga della maggioranza dei voti esercitabile nell’assemblea ordinaria, essendo così realizzato l’effettivo passaggio generazionale dell’impresa mediante il totale trasferimento del controllo di diritto dai disponenti ai discendenti” (Sentenza 7429 del 17/03/2021). La presenza di una comunione ereditaria di azioni non impedisce certamente il controllo della società, da parte dei detentori delle quote. La norma non distingue, infatti, il tipo di comunione e non richiede una corrispondenza soggettiva perfetta (comunione ereditaria di azioni e singoli soci, nel caso in giudizio) per il controllo della società.