GIUGNO 2024 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – GIUGNO 2024

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– In una scrittura privata è possibile inserire il passaggio di quote di proprietà di un immobile?

In linea teorica i trasferimenti di diritti immobiliari possono essere perfezionati anche con un semplice atto scritto, dunque, con una scrittura privata. Se però questa scrittura privata non viene autenticata dal notaio il quale, di fatto, ha dei doveri di verifica sull’intero contenuto della scrittura stessa, questa non può essere trascritta nei registri immobiliari e, pertanto, non può essere opponibile ai terzi. In altri termini se Tizio vende a Caio una casa con una scrittura privata semplice, Caio diventerà proprietario ma non potrà far valere nei confronti dei terzi la sua posizione di titolarità del diritto e, di conseguenza, Tizio – se in malafede – potrà vendere a Sempronio e, se lo farà con un atto pubblico, oppure con una scrittura privata autenticata dal notaio, Sempronio diventerà proprietario e il suo acquisto, seppur successivo a quello di Caio, prevarrà e di fronte ai terzi sarà lo stesso Sempronio ad essere considerato il proprietario. Per rispondere dunque la domanda del lettore, la risposta è: si può trasferire un diritto immobiliare con scrittura privata ed è altamente consigliabile che sia fatta a cura di un notaio; considerando che però i costi non sono tanto diversi dall’atto pubblico, il consiglio spassionato è quello di stipulare un vero e proprio atto di compravendita.

– Nell’atto di vendita di un box auto condominiale occorre scrivere se lo stabile, garage compresi, è stato oggetto di recenti lavori di manutenzione straordinaria o se sono stati fatti lavori con il bonus al 110 per cento?

Potrebbe essere necessario indicare tale circostanza per almeno tre ragioni: la prima finalizzata ad eventuali detrazioni fiscali che il venditore voglia mantenere per sè; qualora infatti non se ne facesse cenno nell’atto, le detrazioni fiscali passerebbero in favore alla parte acquirente. La seconda ragione risiede nel fatto che, se sono stati fatti dei lavori, saranno state svolte delle pratiche edilizie che dovranno essere dichiarate in atto a pena di nullità. In ultimo, qualora l’immobile sia vendito prima di 5 anni dall’acquisto ci potrà essere plusvalenza e si dovrà tenere conto anche dell’ammontare dei costi al fine del calcolo della base imponibile su cui conteggiare l’imposta.

–  Sto per entrate in possesso di un terreno agricolo attraverso l’usucapione. Il proprietario del campo vicino al mio è deceduto, l’apertura della successione può interrompere il passaggio di proprietà per usucapione?

La morte del proprietario originario non è atto interruttivo della usucapione la quale, tuttavia, dovrà essere fatta valere nei confronti degli eredi; come spiegato in altre occasioni, affinché l’acquisto della proprietà a titolo originario, ossia a mezzo di usucapione, possa essere fatto valere nei confronti di tutti, dovrà esserci apposita sentenza. Il lettore pertanto dovrà agire giudizialmente nei confronti degli eredi del defunto proprietario.

– Abito in un condominio dotato di giardino. I proprietari degli alloggi al piano terreno hanno chiesto di acquisire lo spazio verde, dividendolo tra loro. Se arriva il via libera da parte dell’assemblea condominiale come andrà fatta questa suddivisione e come saranno ripartiti gli utili della vendita tra i proprietari? Cambieranno anche i millesimi e si dovrà aggiornare il regolamento del condominio? Bisognerà andare da un notaio?

Andiamo con ordine. Qualora l’assemblea dia esito positivo alla richiesta dei condomini del piano terreno, bisognerà comunque procedere ad una vera e propria compravendita: affinché si possa stipulare la compravendita ci dovrà essere il consenso unanime di tutti i condomini poiché, di fatto, si tratterebbe della vendita della quota millesimale di ciascuno sui vari terreni a favore dei singoli proprietari. Qualora le aree verdi non siano suddivise in appositi subalterni potrebbe essere decisamente utile, prima di andare in stipula, eseguire un frazionamento delle aree in modo tale che si possa procedere alla vendita di ogni singolo pezzo di terreno a favore del rispettivo condomino. Va da sé che i denari incassati andranno poi suddivisi pro quota millesimale in favore dei condomini venditori; in ultimo potrebbe essere necessario effettuare il ricalcolo dei millesimi ma di questo, sarebbe decisamente il caso se ne occupasse l’amministratore.

– Sto per acquistare un garage. Proprietario del terreno dove è costruito è il Comune che ha concesso il diritto di superficie alla società venditrice. Cosa succederà al termine della scadenza della concessione?

Di solito il diritto di superficie viene concesso per 99 anni; ad oggi, poiché le varie convenzioni sono state stipulate a partire dagli anni 70, non siamo ancora arrivati a nessuna delle scadenze previste. Va precisato, tuttavia, che nella stragrande maggioranza dei casi si procede al cosiddetto riscatto della proprietà del terreno: il singolo condomino si rivolge al Comune chiedendo di diventare pieno proprietario e quindi modificando la sua posizione da semplice proprietario superficiario, appunto, a pieno proprietario. Il Comune risponde affermando di solito positivamente che a fine del riscatto sarà necessario versare una quota di denaro; il singolo condomino, pertanto, versa il denaro e stipula successivamente un atto con cui riscatta la quota millesimale del terreno e diventa, di conseguenza, pieno proprietario. Qualora non si procedesse in tal senso e si arrivasse al termine della scadenza del diritto di superficie, nel caso di specie ad esempio, il box e tornerebbe in proprietà al Comune.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 26 luglio 2023, n. 22530, sez. II civile. DIRITTI REALI – Divisione – Divisione ereditaria – Immobile in comunione – Possesso da parte di uno dei condividenti – Obbligo di rendiconto – Sussistenza – Mancanza dell’abitabilità – Irrilevanza – Motivi. Interessante ordinanza della Corte di Cassazione con cui si tratta di un argomento poco discusso: quando uno dei condividenti si trova nel possesso dell’intero bene da dividere e ne abbia goduto in via esclusiva sino alla divisione, ha qualche obbligo nei confronti degli altri? Per la Corte si configura il diritto al conguaglio a favore della parte non assegnataria del cespite, nonché l’autonomo diritto, a favore della parte che non aveva la disponibilità materiale del bene, alla corresponsione degli interessi, di natura corrispettiva, sul capitale oggetto di gestione pregressa. I frutti civili, dovuti dal comproprietario che abbia utilizzato, in via esclusiva, un bene rientrante nella comunione, hanno, ai sensi dell’art. 820, comma 3, c.c., la funzione di corrispettivo del godimento della cosa e possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato.

Cassazione, ordinanza 13 giugno 2023, n. 16695, sez. II civile. POSSESSO – COMPOSSESSO – Usucapione della comproprietà “pro indiviso” – Ammissibilità – Fondamento. Con questa ordinanza la Corte di Cassazione dispone come sia ammissibile l’usucapione della comproprietà “pro indiviso”. Non rileva, invece, che la fattispecie non sia disciplinata espressamente: per la corte nulla impedisce la possibilità di un esercizio di fatto dell’attività corrispondente alla comunione del diritto di proprietà e, quindi, neppure la possibilità di pervenire, in presenza degli altri requisiti previsti dalla legge, all’acquisto della comproprietà a titolo di usucapione.

Cassazione, ordinanza 1° settembre 2023, n. 25567, sez. III civile. RESPONSABILITÀ CIVILE – Professionisti – Notai – Atto di costituzione di fondo patrimoniale – Ritardo del Comune nell’annotazione – Colpa del notaio – Esclusione – Motivi. La Corte evidenzia un aspetto fondamentale nell’ambito degli adempimenti post stipula del fondo patrimoniale, distinguendo però i compiti: dovere del notaio è solo quello di richiedere al Comune l’annotazione del fondo nell’atto di matrimonio, ma non quello di vigilare sull’ente locale per assicurarsi che l’annotazione sia effettivamente fatta e lo sia tempestivamente. Qualora voglia investirsi il notaio di tale ulteriore obbligo, il cliente dovrà stipulare apposito contratto di mandato distinto da quello della stipula.

Cassazione, ordinanza 28 settembre 2023, n. 27528, sez. V. Prima casa – immobile in corso di costruzione – accatastamento – decorrenza termine triennale. Con questa ordinanza, la Corte afferma che le agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente che dichiari di acquistare un immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso; tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora alla dichiarazione resa dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, segua – entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 2, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto – l’effettiva realizzazione dell’immobile.