DIRITTO E CASTIGO OTTOBRE 2024 – Lavori in condominio: diritti e limiti del proprietario
DIRITTO E CASTIGO – RUBRICA LEGALE OTTOBRE 2024
Lavori in condominio: diritti e limiti del proprietario
Eseguire lavori all’interno di un appartamento situato in un condominio richiede, in primo luogo, il rispetto delle normative stabilite dal codice civile e dal regolamento condominiale. Richiederebbe, altresì, il rispetto delle regole di buona educazione e di buona creanza, ma queste, purtroppo, raramente sono coercibili. Occorre sempre ricordare che nel condominio le libertà individuali si intrecciano con la tutela delle parti comuni e i diritti degli altri condomini.
Una prima, fondamentale, distinzione in ordine ai lavori è quella tra parti comuni e parti private.
L’articolo 1117 cod. civ. definisce le parti comuni di un condominio come tutte quelle strutture condivise tra i condomini, come scale, tetti, facciate, cortili e impianti di servizio comune, ascensori o locali tecnici. Qualsiasi intervento su queste aree deve essere deliberato dall’assemblea, che decide secondo le maggioranze dell’art. 1136 cod. civ.
Le parti private corrispondono alle singole unità abitative di proprietà esclusiva. Il proprietario può intervenire liberamente all’interno del proprio alloggio, a patto che non realizzi “opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio” (art. 1122 cod. civ.). Naturalmente, devono essere osservate le normative di sicurezza e le norme antisismiche ed eventuali restrizioni, per esempio riguardo agli orari dei lavori rumorosi, che possono essere stabilite nel regolamento condominiale.
Gli interventi di manutenzione ordinaria che comprendono lavori che non alterano la struttura dell’edificio o delle parti comuni, come la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di pavimenti o la riparazione di impianti idraulici ed elettrici non richiedono l’approvazione dell’assemblea.
La giurisprudenza ha precisato che il condomino può dividere il proprio appartamento in più unità, se ciò non arreca pregiudizio agli altri condomini e sempre che il regolamento di condominio non vieti tale suddivisione (Cass. civ., Sent. n. 13184/2016).
Per le modifiche esterne, come l’installazione di pannelli solari o il rifacimento di balconi, la sostituzione degli infissi con modelli diversi da quelli originari o la realizzazione di verande o tettoie, la preventiva autorizzazione dell’assemblea si rende necessaria quando gli interventi comportino modifiche strutturali a parti comuni o all’estetica dell’edificio; comunque, anche quando l’approvazione non è strettamente obbligatoria, resta sempre consigliabile soprattutto per tutelarsi da future rimostranze.
L’art 1122 cod. civ. stabilisce, in ogni caso, l’obbligo per il condomino che intenda eseguire lavori nella sua area di proprietà esclusiva, di dare preventiva notizia all’amministratore (preferibilmente con PEC o raccomandata a/r) che a sua volta è tenuto a darne notizia all’assemblea. Questo anche per consentire all’amministratore e agli altri proprietari di assicurarsi che gli interventi rispettino le norme architettoniche e non compromettano la sicurezza dell’edificio.
Tale comunicazione è oltremodo doverosa quando i lavori sono rumorosi e/o richiedono l’utilizzo di spazi comuni, come il transito di materiali nei corridoi, la sosta di mezzi nel cortile interno, l’uso frequente dell’ascensore, etc…
Il regolamento condominiale, che rappresenta lo strumento principe attraverso cui vengono disciplinati i comportamenti all’interno del condominio, può prevedere limiti sugli orari dei lavori, sull’uso di materiali o sull’accesso agli spazi comuni. Ad esempio, potrebbe vietare lavori rumorosi durante i fine settimana o richiedere specifiche autorizzazioni per lavori che alterano l’estetica dell’edificio.
Il rispetto del regolamento è essenziale, poiché la sua violazione può comportare sanzioni amministrative o legali.
Nel caso in cui il regolamento nulla dica a riguardo o non vi sia (ricordo che l’art. 1138 cod. civ. prevede la sua obbligatorietà nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a dieci), si deve far riferimento al Regolamento di Polizia Urbana del proprio Comune o, in assenza, a quello del Capoluogo di Provincia.
Insomma, il condomino che intenda ristrutturare il proprio immobile deve prestare attenzione alla normativa e alle regole condominiali, elementi fondamentali per evitare controversie.
DIRITTO E CASTIGO OTTOBRE 2024 – Lavori in condominio: diritti e limiti del proprietario
DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso, patrocinante in Cassazione
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