MAGGIO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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• Sto per acquistare una casa per le vacanze. L’assemblea di condominio ha approvato spese per lavori straordinari di manutenzione. Dovrò farmene carico?

A meno che non vi sia un accordo diverso tra chi vende e chi compra, per interpretazione consolidata della giurisprudenza le spese straordinarie già deliberate spettano alla parte venditrice. Qualora invece vi siano delle spese straordinarie note a tutti, ma non ancora deliberate dall’assemblea, esse in quanto non approvate non possono essere poste a carico del venditore; solo a seguito dell’assemblea condominiale che le approverà, esse potranno essere addebitate al condomino di turno. Capita a volte che, invece, l’assemblea abbia deliberato i lavori ma non ancora i preventivi: pare essere preferibile il criterio in virtù del quale toccano le spese al condomino che avrà partecipato all’assemblea non che avrà approvato i lavori straordinari, ma che avrà deliberato il loro ammontare.

– Un mio nipote è purtroppo rimasto orfano di padre. È ancora minorenne ma ha ricevuto in eredità una quota azionaria di un’azienda. Per problemi di liquidità siamo costretti a vendere. Il passaggio può essere fatto davanti a un notaio o occorre rivolgersi al tribunale?

Bisogna distinguere le attività da svolgere: una prima attività sarà quella necessaria per ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare a procedere alla vendita delle azioni cadute in eredità; il soggetto minorenne, infatti, non ha la capacità di agire e, pertanto, gli atti inerenti il suo patrimonio devono essere oggetto di apposita autorizzazione e, poi, essere posti in essere dal rappresentante legale del minore stesso che, in questo caso, dovrebbe essere la madre.  L’autorizzazione, a seguito della riforma della volontaria giurisdizione, potrà essere domandata anche al notaio incaricato della stipula dell’atto. E qui veniamo al secondo passaggio ossia la cessione delle quote: essa dovrà essere stipulata di fronte al notaio con apposito atto che poi dovrà essere registrato all’agenzia delle entrate e presentato alla Camera di Commercio per gli opportuni adempimenti.

– Abito in un condominio in passato dotato di portineria. Ora i locali stanno per essere venduti. A chi vanno i proventi della vendita?

Il locale portineria appartiene ai condomini pro quota millesimale; esso, se gli adempimenti sono stati eseguiti in maniera corretta, dovrebbe essere intestato catastalmente a ciascun condomino secondo la quota millesimale che gli compete. I proventi della vendita andranno, di riflesso, a tutti i condomini nella stessa misura dei millesimi: ipotizzando, per comodità, 10 condomini con 100 millesimi ciascuno, in caso di vendita del locale portineria ad un prezzo di euro 50.000, spetterà a ciascun condomino la quota di euro 5000. Molto importante, anche se non oggetto della domanda, è ricordare che per poter procedere alla vendita di un bene condominiale, è necessaria l’unanimità dei consensi e non è sufficiente la semplice maggioranza.

– Io e mio marito siamo sposati in regime di comunione dei beni. Qualche mese fa ho ricevuto in eredità un piccolo appartamento. Sarà di proprietà anche di mio marito? Come posso fare per mantenerlo nelle mie disponibilità?

Per disposizione espressa ed esplicita del codice civile, tutti i beni oggetto di eredità non fanno parte della comunione legale dei beni, a meno che – in caso di eredità regolata dal testamento – non sia disposto in maniera diversa all’interno del testamento stesso: il testatore, ad esempio, ha disposto che la casa al mare vada alla propria figlia insieme al marito della stessa in comunione legale  dei beni tra loro. Stessa cosa accade per le donazioni; tutto ciò che è donato rimane al di fuori della comunione legale dei beni, a meno che non sia disposto diversamente nell’ambito della donazione stessa. Per rispondere alla domanda della lettrice, dunque, quanto ereditato dalla stessa rimane esclusivamente della signora ed è escluso dalla comunione legale dei beni.

– Siamo una coppia non sposata con un figlio. A chi andranno i nostri beni nel caso di morte di uno di noi?

Nel caso prospettato dai rettori, al momento della morte di ciascuno di loro, in mancanza di testamento, i beni dei medesimi saranno destinati per legge al proprio figlio. Mancando invece il rapporto di coniugio fra gli stessi, in caso di morte di uno, l’altro non avrà alcun diritto ereditario, salvo che venga redatto apposito testamento in suo favore.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 25 agosto 2023, n. 25285, sez. II civile. CONTRATTI AGRARI – DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO – Terreni con destinazione urbana – Diritto di prelazione agraria – Sussistenza – Esclusione – Qualificazione formale come terreni agricoli – Irrilevanza. L’art. 8 della l. n. 590 del 1965 deve essere interpretato nel senso che sono esclusi dalla prelazione agraria i terreni cui gli strumenti urbanistici, anche in corso di approvazione, riconoscano una destinazione urbana, prevedendone un’edificabilità maggiore di quella per le zone agricole; tale destinazione prevale sulla qualificazione formale di tali terreni come agricoli. Per la corte di cassazione, dunque, non conta l’effettivo utilizzo del terreno, bensì quella che dal piano regolatore è considerata la destinazione di esso: un terreno, seppur condotto da un coltivatore, non dà diritto a quest’ultimo ad alcuna prelazione agraria qualora sia considerato un terreno destinazione urbana.

Cassazione, ordinanza 24 gennaio 2024, n. 2351, sez. V. Cassazione, ordinanza 24 gennaio 2024, n. 2364, sez. V. Importanti ordinanze della Corte di Cassazione che, per l’ennesima volta, ribadisce il fatto che il significato di pertinenza in senso fiscale è lo stesso di quello fiscale. Partendo da questo assunto, poi, la Corte evidenzia che – in ambito agevolazioni “prima casa” – per tutte le pertinenze, e non solo quelle elencate dalla legge, si può applicare l’aliquota prima casa. La suprema corte si è occupata, nei casi in esame, di un acquisto di unità abitativa e terreno adibito a giardino e di un’unità abitativa e aree annesse (spiaggia privata e campo da tennis). Per la Corte il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, mentre nulla centra la qualificazione catastale dell’area. In altri termini, tutte le pertinenze e non solo quelle elencate (C2, C6 e C7). La norma non comprende, pertanto, una elencazione esclusiva. (Cass. 3148-2015; Cass. 22561-2021; Cass., 6316/2022; vedi inoltre Cass., Sez. T., 12 aprile 2023, n. 9783, e, nello stesso senso, anche Cass., Sez. T, 8 maggio 2023, n. 12226).

Cassazione, ordinanza 23 gennaio 2024, n. 2313, sez. V. Cassazione, ordinanza 24 gennaio 2024, n. 2334, sez. V . Atto di conferimento di immobile in trust – Imposta sulle successioni e donazioni – Neutralità. Recenti, importanti e ripetute ordinanze della Suprema Corte in materia di trust, con le quali viene ribadito l’ormai granitico orientamento in virtù del quale le imposte in ambito di dotazione del trust, sono fisse. Va, peraltro, evidenziato che la stessa Agenzia delle Entrate, con una circolare piuttosto recente, ha accolto questo orientamento. Secondo l’interpretazione più recente e consolidata della Corte di Cassazione, in tema di trust, il trasferimento del bene dal settlor al trustee avviene a titolo gratuito e non determina effetti traslativi; il trustee è, di fatto, un amministratore ed è tenuto soltanto ad amministrare ed a custodire i beni assegnati, in regime di segregazione patrimoniale, in vista del loro ritrasferimento ai beneficiari del trust: l’atto di dotazione del trust, pertanto, è soggetto a tassazione in misura fissa, sia per quanto attiene all’imposta di registro che alle imposte ipotecaria e catastale (in termini: Cass., Sez. 5, 17 gennaio 2018, n. 975; Cass., Sez. 5, 21 giugno 2019, n. 16705; Cass., Sez. 5, 23 aprile 2020, n. 8082; Cass., Sez. 5, 3 dicembre 2020, nn. 27666 e 27668; Cass., Sez. 6-5, 15 ottobre 2021, n. 28400 e numerose altre). La Corte precisa che, né l’istituzione del trust e né il conferimento in esso dei beni che ne costituiscono la dotazione integrano, da soli, un trasferimento imponibile, costituendo, invece, atti neutri, che non danno luogo ad un passaggio effettivo e stabile di ricchezza; in questi casi, l’imposta sulle successioni e donazioni, è dovuta non al momento dell’istituzione del trust o in quello di dotazione patrimoniale dello stesso, fiscalmente neutri, ma semmai in seguito, al momento dell’eventuale trasferimento dei beni o dei diritti a terzi, perché solo tale atto costituisce un effettivo indice di ricchezza ai sensi dell’art. 53 Cost. (Cass., Sez. 5, 21 giugno 2019, n. 16699; Cass., Sez. 5, 17 luglio 2019, n. 19167; Cass., Sez. 6-5, 15 ottobre 2021, n. 28400; Cass., Sez. 6-5, 26 ottobre 2021, n. 30119).