FEBBRAIO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

FEBBRAIO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE

A cura del notaio Gabriele Naddeo

www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

– Da poco è mancato nostro padre. La denuncia di successione va presentata da tutti i figli o da uno solo? Anche l’imposta è sufficiente che venga regolata da un solo erede?

La denuncia di successione è una pratica che serve a regolare i rapporti tra gli aventi causa del defunto e il fisco. Innanzitutto bisogna distinguere un aspetto fondamentale: l’obbligo di presentare la denuncia di successione spetta ai chiamati all’eredità, indipendentemente dal fatto che abbiano o meno accettato l’eredità stessa. Il chiamato all’eredità è colui che, a seguito del decesso di un soggetto, ha per legge il diritto di accettare o di rinunciare all’eredità del defunto; questo aspetto aiuta a comprendere anche il fatto che, predisporre e presentare la denuncia di successione, non equivale ad accettare l’eredità. Solo chi rinuncia espressamente all’eredità non è tenuto a presentare la denuncia di successione. Per quanto riguarda le modalità operative ad oggi, ormai, la presentazione della denuncia di successione avviene solo in via telematica e, di fatto, viene sottoscritta da un solo soggetto: alla prima domanda del lettore, dunque,  va data una risposta che non può che essere positiva, se ci si riferisce all’aspetto pratico; qualora, invece, il lettore abbia voluto domandare se il chiamato all’eredità può menzionare solo se stesso e non altri nella denuncia di successione, la risposta è positiva, ma si sarebbe di fronte ad una denuncia di successione parziale. Per quanto riguarda la possibilità che uno solo dei chiamati all’eredità paghi le imposte per tutti, la risposta è positiva, ma bisogna distinguere: vi sono imposte che vanno pagate al momento della presentazione della sucessione, quali quelle ipotecaria e catastale, relative agli immobili (se ce ne sono), e altre che devono essere pagate successivamente e che vengono liquidate dall’Agenzia delle Entrate (come l’imposta di successione), la quale invia a ciascun chiamato all’eredità il conteggio di quanto dovuto. Per la prima categoria di imposte (da pagarsi al momento della presentazione delle denuncia di successione), uno dei chiamati può ben versare l’imposta in unica soluzione per conto di tutti; per la seconda tipologia di imposte, occorrerà attendere che l’Agenzia delle Entrate invii gli avvisi di liquidazione (così si chiamano i calcoli) delle imposte e che ciascun chiamato consegni il proprio avviso a colui che vuole versare per tutti, in modo che possa provvedere.

– Vivo in un condominio. L’assemblea ha deciso di vendere i locali della portineria, non più utilizzati da anni. È uno spazio assimilato tout court a quello di un alloggio? Come va regolarizzato il passaggio di proprietà? Siamo dieci i proprietari coinvolti da questa operazione.

I locali portineria, solitamente, corrispondono ad un’abitazione di proprietà condominiale in cui vive il portinaio con la propria famiglia; per “proprietà condominiale” si intende che un bene appartiene a tutti i condomini, proporzionalmente ai millesimi di ciascuno. Si tratta di una comproprietà “qualificata” e, come in tutte le comproprietà, per poter vendere o comunque disporre del bene in comune, è necessaria l’unanimità e non è sufficiente la maggioranza: venendo alla domanda del lettore, dunque, per perfezionare il passaggio di proprietà, occorrerà il consenso di tutti e dieci i condomini che potranno presentarsi dal notaio il giorno dell’atto, oppure conferire procure speciali all’amministratore del condominio od altre persone di loro fiducia, che – al loro posto – possano andare a firmare la compravendita.

– I beni trasferiti in un trust sono sempre inattaccabili dai creditori?

Non si può dare una risposta univoca a tale domanda: molto dipende da quanto viene istituito il trust, tenendo bene a mente che l’attacco principale che può arrivare è quello dell’azione revocatoria per atto posto in essere in frode ai creditori. Se, ad esempio, il trust è stato costituito e dotato dei beni in tempi non sospetti, diventa difficile dimostrare che sia stato costituito per sottrarre beni ai creditori, mentre, se è stato realizzato dopo il sorgere dei debiti, sarà agevole dimostrare che è stato fatto un tentativo di sottrazione dei beni ai creditori. Altro elemento può essere quello soggettivo: se il disponente (ossia colui che conferisce i beni e che, probabilmente, ha o avrà i debiti) si autonomina trustee (ossia colui che dovrà gestire i beni), è probabile che i creditori abbiano un appiglio per ottenere l’annullamento del trust ed attaccare i beni conferiti nel trust medesimo.

– Una fideiussione può essere ceduta a un altro soggetto? Se sì, come avviene questo passaggio?

La fideiussione è la garanzia che un soggetto presta in favore di un altro che ha un debito. Facciamo un esempio: Tizio contrae un debito con la banca di 100.000 euro, Sempronio interviene come fideiussore obbligandosi a restituire tutti o parte dei 100.000 euro qualora Tizio non riesca ad assolvere il proprio debito. Per legge, una volta saldato il debito principale, il fideiussore ha diritto di “regresso“, che consiste nella possibilità di chiedere al debitore principale la restituzione di quanto anticipato dal fideiussore. Può ben accadere che il fideiussore, a un certo punto, non voglia più essere tale; se interviene un altro soggetto che intende prendere il posto del fideiussore originario, bisognerà ottenere il consenso del creditore principale (nel nostro esempio la banca): in caso di esito positivo, il creditore principale contrarrà la nuova fideiussione con il nuovo soggetto e, contestualmente, libererà il fideiussore originario. Si può ipotizzare una cessione del contratto di Fideiussione, ma ci vorrà sempre il consenso del creditore principale che, in un caso come questo, ricoprirebbe la figura del contraente ceduto.

– Un’unione civile può essere sciolta davanti a un notaio?

La risposta è negativa: nell’unione civile, la fase intermedia della separazione non è proprio contemplata e si passa direttamente al divorzio, che ciascun partner ha facoltà di chiedere unilateralmente. La coppia, in modo congiunto oppure in modo disgiunto, comunica all’ufficiale di Stato civile la volontà di mettere fine al rapporto. Dopo tre mesi, durante i quali è ammessa la possibilità di poterci ripensare, i partner possono proporre domanda di divorzio, che avrà come oggetto la regolamentazione di alcuni aspetti, come  l’affidamento dei figli, l’assegnazione della casa e la possibilità di riconoscere alla parte economicamente più debole il diritto agli alimenti. Se si dovesse arrivare a un accordo, i passi potrebbero essere: domanda congiunta all’ufficiale di Stato civile del Comune di residenza, ricorso congiunto al tribunale, oppur negoziazione assistita da avvocati. Se, al contrario l’accordo non c’è, per lo scioglimento dell’unione civile voluto da uno dei due partner, è possibile chiedere il divorzio presentando un ricorso giudiziale al tribunale.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881. 

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 7 aprile 2023, n. 9604, sez. III civile. CONTRATTI AGRARI – DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO – Art. 7 della legge n. 817 del 1971 – Spettanza del diritto di prelazione e riscatto al confinante nudo proprietario – Condizioni – Coltivazione diretta del fondo – Necessità – Modalità di accertamento. Il nudo proprietario confinante può esercitare la prelazione, purché coltivi, con il consenso dell’usufruttuario. L’esercizio del diritto di prelazione agraria può essere consentito anche al nudo proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, essendo egli pur sempre titolare di un diritto di proprietà, seppure temporaneamente compresso dall’esistenza dell’altrui diritto reale sul medesimo bene, a condizione che coltivi legittimamente e direttamente il terreno da almeno due anni, in base ad un titolo legittimo, la cui ricorrenza – da accertarsi in concreto, potendo sussistere laddove l’usufruttuario abbia consentito la coltivazione – consente, in concorso con gli altri requisiti legali, l’operatività della prelazione e del riscatto.

Cassazione, ordinanza 9 maggio 2023, n. 12305, sez. II civile FAMIGLIA – MATRIMONIO – SEPARAZIONE PERSONALE DEI CONIUGI – EFFETTI – ABITAZIONE – Assegnazione della casa familiare – Alienazione dell’immobile – Diritto di prelazione in capo al coniuge assegnatario – Sussistenza – Esclusione – Fondamento. La corte di cassazione sgombra il campo da ogni dubbio: quando la casa coniugale viene assegnata al coniuge (solitamente la moglie), in caso di vendita della medesima casa, al coniuge assegnatario non spetta il diritto di prelazione, come invece – in casi particolari – accade in favore del conduttore di abitazione locata. In tema di assegnazione della casa familiare, in caso di alienazione dell’immobile non sussiste in capo al coniuge assegnatario alcun diritto di prelazione modellato sulla falsariga di quello di cui all’art. 3, comma 1, lett. g), della l. n. 431 del 1998. Per la Corte, infatti, a tutela degli interessi, prioritariamente dei figli alla stabilità dell’abitazione, vi è la trascrizione del provvedimento con il quale essa è disposta l’assegnazione.

Cassazione, ordinanza 12 giugno 2023, n. 16622, sez. II civile CONTRATTI – Divisione – Della casa degli ex coniugi – Fattispecie. Con l’ordinanza in commento la Corte di Casaizone segue il solco tracciato dalle Sezioni Unite, affermando che la normativa edilizio – urbanistica, e tutti i richiami della stessa in tema di atti a titolo traslativo, si applica anche agli atti di divisione e, in generale, a tutti quelli di scioglimento della comunione dei diritti reali, disciplinata dall’art. 1111 c.c. (così come in tema di scioglimento della comunione legale e di divisione dei beni comuni di cui agli artt. 191 e 194 c.c.). A questi contratti, dunque, si applica la nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 con riferimento a vicende negoziali inter vivos relative a beni immobili privi della necessaria concessione edificatoria. Tale nullità ha carattere assoluto (ed è quindi rilevabile d’ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse), e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in tali atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante riferibile, proprio, a quell’immobile. La corte di cassazione, inoltre, richiama anche l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite in materia di nullità testuale per cui, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Nondimeno secondo il disposto della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 è consentita la stipulazione della vendita di immobili, ove risulti presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione.