GENNAIO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

GENNAIO 2024 – IL NOTAIO RISPONDE

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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• Ho letto che c’è la possibilità di depositare il testamento olografo in un apposito registro. Mi può spiegare come funziona?

Dal 6 novembre 2023 è diventato operativo il Registro Volontario dei Testamenti Olografi, realizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato. Tale registro permette di raccogliere e ricercare i dati dei testamenti olografi depositati fiduciariamente presso i notai in tutta Italia: si tratta di uno strumento volontario, non previsto dalla legge. Il problema del testamento olografo risiede proprio nel fatto che, una volta redatto, o rimane in casa o viene affidato ad un professionista di fiducia; manca, però, un archivio consultabile e, alcune volte, può capitare che i beneficiari del testamento, non a conoscenza della redazione né del deposito del testamento, non possano attivarlo. Questo registro, non essendo obbligatorio, non risolve il problema, ma può essere un inizio di un percorso virtuoso. Il testatore che deposita fiduciariamente il proprio testamento olografo presso un notaio, può richiedere al medesimo di procedere alla trascrizione dei dati di tale deposito nel Registro Volontario dei Testamenti Olografi. Vengono annotati sul Registro i dati anagrafici del testatore, la data di redazione del testamento e del deposito fiduciario; il Notaio rilascia al testatore relativa ricevuta del deposito. Il fatto che il testamento sia depositato non impedisce al testatore di revocarlo o di ritirarlo. I cittadini (congiunti o persone interessate), in possesso di un certificato di morte possono richiedere a qualsiasi notaio in Italia di effettuare la ricerca del testamento a cui sono interessati.

– Sto acquistando un box auto, la norma del prezzo-valore si applica anche per le pertinenze?

La risposta è assolutamente positiva, a patto che il bene principale sia un’abitazione. A beneficio di chi legge, la regola del cosiddetto “prezzo-valore” prevede che le imposte si paghino non sul prezzo dell’immobile, bensì sul suo valore catastale che, di solito, è più basso del prezzo. Il meccanismo del prezzo valore si applica ai soli casi di pagamento dell’imposta di registro (trasferimenti tra privati persone fisiche); al contrario, in caso di trasferimento d’impresa costruttrice, trovando applicazione l’imposta sul valore aggiunto (Iva), essa verrà pagata sul prezzo.

– Vorrei destinare un monolocale di mia proprietà e un libretto postale con circa 10mila euro a mio figlio. Posso farli confluire in un fondo patrimoniale? Se il lettore vuol far arrivare i beni al proprio figlio dopo la propria morte, la risposta è positiva; se, al contrario, l’intenzione è quella di attribuire immediatamente al proprio figlio il monolocale il libretto postale, non ha senso inserire i beni del fondo patrimoniale. Il tutto, inoltre, tenendo in conto che con riguardo a beni quali titoli amministrati e libretti postali, vi sono non poche perplessità circa il fatto che possano essere fatti confluire in un fondo patrimoniale.

– Sono anziano, con problemi di salute. Vorrei farmi assistere da mio fratello, attraverso un contratto di mantenimento. In cambio penso di cedergli la casa dove risiedo. Ma anche lui è avanti con gli anni, ma ha dei figli. Se disgraziatamente dovesse morire, il contratto di mantenimento può essere onorato dai suoi eredi?

La risposta al quesito è positiva: gli eredi del fratello del lettore, infatti, riceveranno i beni ma anche i debiti, nel caso di specie la casa ma anche l’obbligo di mantenere lo zio; nel caso di specie, ad ogni modo, potrebbe stipularsi un contratto di mantenimento con cui da una parte, si costituisce il diritto di usufrutto in capo al fratello del lettore e si trasferisce la nuda proprietà, pro quota, ai figli del fratello del lettore; dall’altra parte, il fratello del lettore può obbligarsi al mantenimento e, in subordine, si possono obbligare i figli dello stesso fratello. In questo modo sarebbero tutti quanti garantiti.

– Sono sposato con una donna che ha avuto figli da un precedente matrimonio, entrambi sono minorenni. Da pochi mesi abbiamo avuto un bambino. Vorrei destinare i beni in mio possesso esclusivamente a mio figlio. È possibile, oppure i figli avuti dalla mia attuale compagna dalla relazione precedente possono avanzare dei diritti? I figli della moglie del lettore non hanno alcun diritto nei confronti dell’eredità di quest’ultimo; qualora il lettore venisse a mancare ora, gli unici suoi eredi legittimari sarebbero la moglie ed il proprio figlio.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881. 

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, sentenza 30 maggio 2023, n. 15222, sez. II civile. CONDOMINIO – Regolamento – Uso degli alloggi – Divieto generico di svolgere attività – Servitù – Configurabilità – Obbligo di specifica indicazione – Necessità. La corte di cassazione separa i campi della discussione in tema di regolamento di condominio: per gli attuali condomini, ogni restrizione deve essere approvata all’unanimità; affinché i patti del regolamento che ineriscono e interferiscono con le proprietà individuali, siano opponibili a fruiti condomini, dovranno essere regolarmente trascritti. Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso. Configurandosi, appunto, tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocabilmente dall’atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Cassazione, ordinanza 6 giugno 2023, n. 15762, sez. II civile, CONTRATTI – VENDITA – Immobiliare – Contratto preliminare – Stipulato da una società – Inadempimento – Domanda di esecuzione in forma specifica – Cancellazione volontaria dal registro delle imprese – Nel corso della causa – Obbligo di stipula gravante sui soci – Sussistenza.Se una società – obbligata alla stipula di un contratto definitivo a seguito di sottoscrizione di contratto preliminare (conosciuto anche come compromesso) – si scioglie, obbligati alla sottoscrizione sono i soci: dovrà provvedere la controparte ad agire giudizialmente. A fronte della cancellazione volontaria in corso di causa della società convenuta in giudizio quale promittente alienante per l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita immobiliare da essa concluso, i soci verso cui tale giudizio sia riassunto succedono nell’obbligo di stipulazione del definitivo e sono potenziali destinatari degli effetti della corrispondente sentenza costitutiva, anche se di tale obbligo di facere non si sia fatta menzione nel bilancio finale di liquidazione.

Cassazione, ordinanza 1° giugno 2023, n. 15490, sez. II civile. PROFESSIONI LIBERALI – NOTARIATO – Colpa professionale – Accertamento dell’identità delle parti – Esame dei documenti – Sufficienza – Esclusione.

Provvedimento molto forte (in parte anche discutibile) del Suprema Corte: ai fini dell’identificazione delle parti non è sufficiente al Notaio, per l’assolvimento dei propri doveri, esaminare la carta d’identità dei comparenti poiché, se false, il Notaio sarà ritenuto responsabile. L’art. 49 della l. notarile (nel testo fissato dall’art. 1 della l. n. 333 del 1976) secondo il quale il notaio deve essere certo dell’identità personale delle parti e può raggiungere tale certezza, anche al momento dell’attestazione, con la valutazione di “tutti gli elementi” atti a formare il suo convincimento, contemplando, in caso contrario, il ricorso a due fidefacienti da lui conosciuti, va interpretato nel senso che il professionista, nell’attestare l’identità personale delle parti, deve trovarsi in uno stato soggettivo di certezza introno a tale identità, conseguibile, senza la necessaria pregressa conoscenza personale delle parti stesse, attraverso le regole di diligenza, prudenza e perizia professionale e sulla base di qualsiasi elemento astrattamente idoneo a formare tale convincimento, anche di natura presuntiva, purché, in quest’ultimo caso, si tratti di presunzioni gravi, precise e concordanti; l’accertamento relativo è demandato al giudice del merito, il cui giudizio è incensurabile in cassazione se motivato in maniera congrua e logica. (Nel caso di specie il notaio ha identificato le parti sulla base delle carte di identità – successivamente risultate non autentiche -, che ha fotocopiato, dell’esistenza di una procura speciale a vendere – la cui sottoscrizione poi è risultata apocrifa – e facendo affidamento sulla presenza all’atto dei funzionari bancari e di intermediazione con i quali le parti avevano intrattenuto pregressi rapporti. A giudizio della Corte territoriale, il notaio non ha assolto all’obbligo di adeguata diligenza professionale sancito dall’art. 49 l.not. poiché la sua certezza soggettiva della identità delle parti, raggiunta al momento dell’attestazione, non è stata conseguita attraverso elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti. Tanto più che la semplice richiesta alle parti di mostrare un certificato anagrafico avrebbe consentito al notaio di accorgersi della falsità dei documenti d’identità esibiti dai contraenti).