SETTEMBRE 2023 – IL NOTAIO RISPONDE  – A cura del notaio Gabriele Naddeo

SETTEMBRE  2023 IL NOTAIO RISPONDE  A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Sono intenzionato ad aprire una società a responsabilità limitata semplificata, si occuperà della gestione di immobili. Può essere costituita anche senza ricorrere al notaio e con un capitale sociale di un solo euro?

La società a responsabilità limitata semplificata è stata introdotta dal governo Monti con il D.L. numero 1 del 24 gennaio 2012, articolo 3, (decreto sulle liberalizzazioni) convertito con L. numero 27 del 24 marzo 2012. La SRL semplificata può essere costituita esclusivamente dal Notaio ma, al fine di agevolare i soci nella fase di partenza dell’attività, sono previste dalla legge delle agevolazioni fiscali: l’atto costitutivo, in particolare, è esente dal pagamento dell’imposta di bollo e dei diritti di segreteria (imposta di registro e diritti camerali sono invece da versare), e non è dovuto alcun onorario al notaio che stipula l’atto. Un piccolo costo aggiuntivo è richiesto in caso di società unipersonale; il capitale può essere al massimo di 9.999,99 euro. Le agevolazioni di cui sopra, però, possono essere concesse solo a fronte dell’utilizzo obbligatorio di un modello standard di atto costitutivo, contrariamente a quello che accade per le srl ordinarie che, solitamente, si dotano di statuti che possono disciplinare in maniera analitica la vita della società, inserendo regole varie che, nell’atto costitutivo della srl semplificata non possono essere previste.

– È venuta a mancare mia zia. Aveva una sola figlia deceduta prima di lei. Quest’ultima era sposata, ma anche il marito è morto. Il suo compagno aveva avuto una figlia da una precedente unione. Chi sono gli eredi legittimi?

Nessuno di coloro che ha menzionato il lettore è erede della zia. Se la figlia premorta non ha avuto figli, gli eredi saranno i fratelli e sorelle della defunta; se anche costoro sono premorti, subentreranno i loro figli, ossia nipoti della zia tra cui, pare di comprendere, il lettore. Bisogna poi distinguere tra eredi legittimari (ossia coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità, anche contro la volontà del defunto, ossia genitori, coniuge, figli, ascendenti e discendenti in linea retta e in questo caso non ce ne sono), ed eredi legittimi (ai quali spetta una quota salvo diversa volontà del defunto, ossia parenti entro il sesto grado).

–  Un minore può fare parte di una azienda di famiglia o ci sono dei vincoli?

La risposta, in linea generale è affermativa dipende però da cosa si intenda per “fare parte di un’azienda”. Se si intende, entrare come lavoratore, bisognerà attenersi a tutte le regole relative alla disciplina del diritto del lavoro per i minorenni; se si intende, diventare titolare di un’impresa individuale, dovrà esserci apposita autorizzazione dell’autorità giudiziaria, ad un soggetto rappresentante del minore (genitori o, in mancanza, tutore) – purché si tratti di impresa già avviata che il minore continui – e la decisione dovrà essere presa con molta attenzione; se, in ultimo, si intende, diventare socio di una società bisognerà ulteriormente distinguere: se di persone (Snc, Sas, società semplice), vista la potenziale illimitata responsabilità (ad eccezione della figura di accomandante in Sas) dovranno essere prese le medesime cautele della autorizzazione a continuare un’ impresa individuale; se, invece, s si tratta invece di una società di capitali (Srl, Spa, Sapa), dovrà sempre esserci l’autorizzazione giudiziaria ma (ad eccezione della figura di accomandatario in Sapa) l’operazione sarà meno rischiosa.

– Ho bisogno di liquidità per rimpinguare la mia pensione. Possono stipulare una rendita vitalizia offrendo come controparte alcuni quadri di valore?

La risposta è assolutamente positiva. Con la rendita vitalizia, un soggetto trasferisce determinati beni ad un altro soggetto che, in corrispettivo, per tutta la durata della vita della controparte, dovrà versarle una rendita che potrà avere una qualsiasi cadenza temporale predeterminata e dunque, ad esempio, essere mensile, trimestrale, semestrale, annuale e così via; si tratta di un contratto “aleatorio” ossia rischioso, quanto al valore di una delle due prestazioni. Da un parte, infatti, il prima sa quanto dà alla sua controparte, in quanto conosce il valore di ciò che trasferisce in proprietà (nel caso di specie i quadri); d’altro canto, chi riceve il bene non sa per quanto tempo dovrà versare la rendita e, quindi, se ciò che darà sara maggiore o minore di ciò che ha ricevuto.

– Quali sono le spese notarili detraibili?

In alcuni casi le imposte e gli onorari, ma dipende dal tipo di atto e dal soggetto che lo stipula. Ad esempio: un acquirente da società costruttrice, che abbia meno di 36 anni e compri prima casa, potrà portare in detrazione l’IVA pagata al costruttore – venditore; l’onorario del contratto di mutuo per l’acquisto prima casa può essere detratto dall’IRPEF. Per maggiori e più dettagliate informazioni in merito, sarà opportuno rivolgersi ad un commercialista di fiducia.

Studio Notarile Naddeo – Sede: Caselle Torinese  (via Roma 2) tel. 011.9975970; Sede aggregata: San Maurizio Canavese (via Vittorio Emanuele 34); Ufficio secondario: Carmagnola (viale Garibaldi 14) tel. 011.9711881. 

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 8 febbraio 2023, n. 3817, sez. II civile

CONTRATTI IN GENERE – CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) (NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONE) – Preliminare di vendita di immobile da costruire – Mancato rilascio di garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 – Domanda di nullità – Proposizione successivamente alla ultimazione dei lavori e in assenza di insolvenza del promittente venditore – Rigetto – Fondamento – Violazione della buona fede oggettiva e carenza di interesse.

Questa ordinanza della corte di cassazione analizza in maniera impeccabile lo spirito e la ratio della norma di cui al decreto legislativo sulla tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, con particolare riguardo al rilascio della fideiussione in fase di stipula del contratto preliminare: tale fideiussione, infatti, serve esclusivamente a proteggere l’acquirente consumatore dei eventuali fallimenti del venditore costruttore e così, far riavere all’acquirente almeno, la restituzione del denaro versato come caparra o come acconto.  La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, si afferma, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l’ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.