DIRITTO E CASTIGO DICEMBRE – Mediazione immobiliare tra provvigione, prescrizione e frode

di IeriOggiDomani · 29 Dicembre 2019

Mediazione immobiliare

Mediazione immobiliare tra provvigione, prescrizione e frode

E’ inutile nasconderlo: qualche volta si sente parlare di intermediari immobiliari pronti a pretendere provvigioni per la compravendita di immobili sulla base di mediazioni inesistenti o che non si sono concretizzate nella conclusione di un affare. Per esperienza professionale posso aggiungere che, sull’altro versante, non sono sporadici i casi in cui le parti messe in relazione dall’agente immobiliare, dopo avere raggiunto un sostanziale accordo sulla compravendita di un bene immobile, per non pagare il mediatore simulano l’abbandono delle trattative attendendo la scadenza dell’incarico di mediazione immobiliare. Trovo utile ricordare che il diritto del mediatore alla provvigione nasce ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’attività da questi svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso anche se valorizzata in un momento successivo dalle parti. In questo caso a poco serve far scadere l’incarico o escogitare altri escamotage per sottrarsi all’obbligo di pagamento per la mediazione immobiliare- ad esempio indicare in atto un prezzo diverso – in quanto non sono elementi di per sé atti ad essere assunti a prova dell’interruzione del nesso causale tra l’originaria attività del mediatore e l’accordo poi raggiunto. Il diritto del mediatore alla provvigione non è, però, tutelato sine die: in base all’art. 2950 cod.civ., infatti, si prescrive in un anno che decorre dalla conclusione dell’affare, ovvero dal compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti che dia diritto di agire per il suo adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno. Anche dalla stipulazione di un contratto preliminare, dunque. Cosa accade se il mediatore non è stato informato dell’avvenuta conclusione dell’affare? Esiste un dovere di informazione in tal senso? La risposta è negativa e il mero comportamento omissivo delle parti messe in contatto dal mediatore non comporta né un impedimento alla decorrenza del termine, né una sospensione della prescrizione. A nulla vale invocare il principio della buona fede che richiederebbe, in tali frangenti, quanto meno la decorrenza della prescrizione dal momento in cui il mediatore sia venuto a conoscenza del fatto: la prescrizione opera a prescindere. D’altro canto, secondo parte della giurisprudenza, per il mediatore sarebbe agevole, agendo con l’ordinaria diligenza, conoscere se e quando l’immobile oggetto di incarico sia stato venduto richiedendo, ad esempio, una semplice visura al catasto, alla conservatoria dei registri immobiliari e/o al registro delle imprese. In caso contrario, per non rischiare di sforare il termine annuale senza poter sapere se sia o meno stato concluso l’affare, questi potrebbe (dovrebbe) inviare periodicamente una messa in mora alle parti, interrompendo in tal modo il termine prescrizionale.

Ad onor del vero questa conclusione non lascia del tutto soddisfatti e trova un temperamento nell’ipotesi in cui vi sia stato un comportamento doloso delle parti, ai sensi dell’art. 2941, n. 8, cod. civ., volto a nascondere che l’affare sia stato tra loro concluso. In tale situazione, il termine prescrizionale annuale resta sospeso e inizia a decorrere quando il mediatore ne sia venuto a conoscenza. Attenzione, però, a non confondere la mera omissione dell’informazione dal doloso occultamento che si verifica solo quando le parti abbiano tenuto una condotta ingannatrice e fraudolenta, tale da comportare la più che ragionevole convinzione del mediatore che non sia stato concluso nulla e l’esclusione di ogni altro sospetto che possa indurlo a compiere ulteriori indagini. Così, ad esempio, nel “comportamento delle parti che, dopo aver raggiunto un sostanziale accordo sulla compravendita di un bene immobile, sul prezzo e sui tempi dei pagamenti, non abbiano ripreso i contatti mediante l’agenzia mediatrice, ma solo direttamente tra di loro, giungendo in breve tempo alla conclusione del medesimo affare, nel breve frattempo reso possibile dalla mutata situazione, relativa alla possibilità dell’alienante di acquistare un nuovo immobile dove trasferirsi” (Trib. Firenze, 22.06.2010). Spetta al mediatore dar prova, da un lato, della mancanza della conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare, dall’altro, del dolo o della frode da parte dei soggetti tenuti al pagamento della provvigione. E non è impresa da poco.