SETTEMBRE – Proposta di acquisto immobiliare, questa sconosciuta
Siamo sicuri di sapere a cosa andiamo incontro firmando una proposta di acquisto? Questo mio intervento, forse, aiuterà qualcuno ad evitare brutte sorprese. I passaggi che di norma si affrontano per giungere alla compravendita di un immobile sono tre: proposta di acquisto, contratto preliminare (detto anche comunemente “compromesso”) e contratto definitivo. Si è portati a sottovalutare gli effetti di una proposta di acquisto mal formulata o sottoscritta sulla scia di un caduco entusiasmo ritenendo che, infondo, non rappresenti che un incipit delle trattative. Inoltre, soprattutto se di mezzo c’è un’agenzia immobiliare, il nostro apporto potrebbe limitarsi alla sottoscrizione di un modulo prestampato in cui dichiariamo di voler acquistare un certo alloggio ad un determinato prezzo e al versamento di una somma a titolo di caparra. E se in un momento successivo dovessimo cambiare idea? Iniziano i problemi. Primo occorre distinguere se la proposta sia o meno revocabile. Per il nostro ordinamento il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta (di acquisto) ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Fino a tale momento la proposta può essere posta nel nulla. Nessun problema, dunque, se il venditore non abbia ancora fatto pervenire una formale accettazione al futuro acquirente: questi potrà revocarla ottenendo la restituzione della caparra. Le cose cambiano ad accettazione avvenuta o nel caso in cui si sia in presenza di una proposta irrevocabile. Se il futuro acquirente ha già avuto conoscenza dell’accettazione del venditore o se intende fare un passo indietro prima della data indicata nella proposta, l’alienante potrà trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra ex art. 1385 cod.civ. Tenete presente che l’accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell’accettazione da parte dell’agenzia immobiliare (Cass.,civ., Sentenza n. 25923, del 9.12.2014).
Non solo. Spesso nella proposta di acquisto si legge che con la conoscenza dell’accettazione si conclude di fatto il contratto preliminare di vendita. In questo caso la stipula di un articolato preliminare atto a sostituire la proposta tenendo conto delle effettive esigenze dei contraenti necessiterà dell’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale la scelta per chi volesse recedere resterebbe quella di ritirarsi dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra a seconda che sia acquirente o venditore) o di rispettare gli impegni assunti. Altre volte, la proposta di acquisto può prevedere un pagamento successivo, di norma consistente, che il proponente si impegna a corrispondere entro e non oltre un dato termine (importo che andrà ad integrare quello già corrisposto come caparra e che sarà versato per la stesso titolo) con la facoltà (non l’obbligo) delle parti di riprodurre in tale occasione il contenuto del contratto che già si ritiene “preliminare” al fine di aggiungervi aspetti non disciplinati nello stesso. E’ evidente come in questa situazione un repentino cambio di idea comporti come gravoso effetto la perdita dell’intero importo indicato come caparra. Inoltre, se dovessimo trovarci effettivamente in presenza di un contratto preliminare, la perdita della caparra o la restituzione del doppio potrebbero non soddisfare controparte la quale avrebbe facoltà di agire per far mantenere gli impegni sottoscritti rivolgendosi al Tribunale per ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge (art. 2932 cod.civ.).
Considerato quanto detto, ritengo non solo utile ma necessario prevedere nella proposta forme di tutela dell’acquirente quali, ad esempio: l’indicazione che l’acquisto è condizionato all’effettivo ottenimento del mutuo, (io aggiungerei: a condizioni congrue); la dichiarazione del venditore circa l’assenza di pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, sulla conformità urbanistica della casa, sullo stato degli impianti, e così via; la clausola che impegni le parti alla stesura di un successivo contratto preliminare che vada a sostituire il precedente accordo, in cui saranno definite in modo compiuto le condizioni contrattuali. Questo per evitare brutte sorprese.
DIRITTO E CASTIGO
Rubrica legale a cura dell’avvocato Roberta K. Colosso
info@studiolegalecolosso.it
