MAGGIO – Vita condominiale tra proprietà ed uso esclusivo

Punto di partenza della nostra disamina è l’art. 1117 cod. civ., alla cui lettura rimando, che nell’elencare, in modo peraltro non tassativo, le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga “se non risulta il contrario dal titolo”. Questo significa che il legislatore ha introdotto una presunzione di comproprietà di alcune parti della struttura condominiale. Per vincerla, il condomino che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di provare tale diritto. A tal fine, è necessario un titolo di acquisto da cui desumere elementi tali da escludere, in modo assolutamente non equivoco, la comunione del bene. Per stabilire se un bene entri nella proprietà del singolo si deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, rinveniente dalla alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario unico proprietario o costruttore del fabbricato, vi sia stata una siffatta esplicita destinazione che deve essere espressa o di fatto. Per vincere la presunzione legale di proprietà condominiale non sono neppure sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, in quanto vengono eseguiti a seguito della domanda del venditore e/o costruttore, e, quindi, non discendono da un contratto di compravendita, ma da un atto unilaterale inidoneo a sottrarre il bene alla comunione.
Se è possibile escludere totalmente e completamente alcuni beni dalla comunione condominiale “… al momento di costituzione del condominio, è possibile che le parti convengano l’uso esclusivo di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini” (Cass. civ., sez. II, 16.10.2017 n. 24301). Di solito si tratta di porzioni di cortile o giardino, il cui “uso esclusivo” è attribuito ai condomini proprietari di unità immobiliari con possibilità di accesso ad esse, o dei lastrici solari o di terrazze a livello e così via. In presenza di un diritto d’uso esclusivo su bene condominiale, tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede, il bene rimane comune ex art. 1117 cod.civ., ma muta il riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini e il regime delle spese di manutenzione. In queste ipotesi, le utilità per i partecipanti diversi dall’usuario esclusivo saranno limitate ad es., alla mera possibilità per i proprietari dei piani superiori di prendere aria e luce, nonché di esercitare la veduta in appiombo, da una zona di cortile attribuita in uso esclusivo, o alla possibilità di transitare in un giardino per accedere all’edificio o di fruire della funzione di copertura del lastrico e delle terrazze a livello. Di contro, i limiti posti al godimento del beneficiario esclusivo sono di norma ben indicati in un apposito paragrafo del regolamento di condominio.
Tanto il proprietario quanto l’usuario soggiacciono al dettato dell’art. 1122 cod.civ. per cui non possono eseguire nelle unità immobiliari proprie o in uso esclusivo opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
A parte i vincoli eventualmente discendenti dal regolamento e a parte l’impossibilità di porre in essere negozi aventi ad oggetto beni a uso esclusivo, o di usucapirli, si può affermare che con l’uso esclusivo di un bene comune si hanno molti dei vantaggi della piena proprietà, con meno obblighi in riferimento ai costi di manutenzione. Per quel che riguarda i lavori da realizzare, invece, non si assiste ad alcuna differenza: in entrambi i casi è necessario il consenso unanime per poter effettuare interventi che modifichino l’aspetto dell’edificio. Per concludere con un esempio, richiamo l’ ipotesi piuttosto frequente di una parte del giardino condominiale data in uso esclusivo a un condomino. Se non c’è stato un diverso accordo preventivo sulle spese di manutenzione quali quelle occorrenti al taglio dell’erba, il condominio potrebbe essere chiamato a contribuirvi, per il godimento indiretto del bene sotto il profilo dell’abbellimento e quindi della valorizzazione dell’edificio, a fronte di un utilizzo e godimento esclusivo dell’usuario. Naturalmente, quest’ultimo non potrebbe utilizzare l’area per altri scopi, né apportare al giardino trasformazioni pregiudizievoli in termini di aerazione, veduta, o altro a discapito delle unità abitative condominiali.