LUGLIO 2024 IL NOTAIO RISPONDE A cura del notaio Gabriele Naddeo www.notaionaddeo.it – www.gabrielenaddeo.it

IL NOTAIO RISPONDE – LUGLIO  2024

A cura del notaio Gabriele Naddeo

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– Mio nipote è rimasto orfano di entrambi genitori, scomparsi ad anni di distanza l’uno dall’altro. Deve compiere la maggiore età. Può ereditare i beni o devono essere gestiti da un soggetto terzo?

Il nipote del lettore, oggi minorenne, al momento della morte del più longevo dei suoi genitori, è rimasto senza rappresentanti legali e, con ogni probabilità, è stato nominato un tutore che potesse coadiuvarlo e rappresentarlo fino al momento del raggiungimento della maggiore età. Per rispondere alla domanda del lettore bisogna distinguere, tuttavia, due elementi del nostro ordinamento giuridico che sono la capacità giuridica e la capacità di agire: la prima è l’attitudine del soggetto ad essere titolare di diritti e doveri, e si acquista alla nascita e si perde con la morte. Ogni persona fisica quindi possiede tale capacità per il solo fatto di essere nata e viva. La capacità di agire è, invece, l’attitudine del soggetto a compiere atti giuridici mediante i quali acquista diritti ed assume doveri una vola compiuto il  diciottesimo anno di età e se si è in grado di intendere e volere. Il nipote del lettore, dunque, potrà ereditare i beni, nella cui gestione sarà rappresentato dal tutore fino al raggiungimento della maggiore età.

– Ho venduto un alloggio tramite la formula rent to buy, ma da circa tre mesi l’inquilino non ha più pagato i canoni pattuiti. L’appartamento può tornare nelle mie disponibilità?

La risposta è positiva: il lettore, a fronte del mancato rispetto degli obblighi contrattuali della controparte, potrà agire per chiedere l’annullamento del contratto, la restituzione dell’immobile e il risarcimento del danno. Più arduo rispondere quando e come. Dipende infatti da cosa è stato pattuito nel rent to buy (affitto a riscatto): se, ad esempio, è prevista la risoluzione a fronte del mancato pagamento di tre canoni, il lettore potrà agire, altrimenti no, e bisognerà valutare quali sono i criteri di inadempimento sottoscritti; se è previsto che, in caso di inadempimento, i canoni versati possano essere trattenuti, salvo il maggior danno, il lettore potrà agire per chiedere i danni e trattenere quanto versato fino ad oggi. Il lettore, dunque, dovrà leggersi il contratto, o farlo leggere ad un professionista, per capire se e come agire.

–  Sto per acquistare un bilocale, ma non so se intestarla a mio figlio o a una società di cui sono l’amministratore. Al momento del compromesso questa parte può rimanere bianca?

Sarà sufficiente scrivere che il lettore, in qualità di promissario acquirente, prometterà di acquistare il bilocale, per sé o per persona da nominare. L’articolo 1401 del codice civile, infatti, sancisce che un soggetto possa concludere od  obbligarsi a concludere un contratto, riservando la possibilità di nominare, fino al momento della conclusione del contratto definitivo o al massimo entro tre giorni dalla conclusione, il soggetto che effettivamente acquisterà la qualifica di parte e nei cui confronti, pertanto, si produrranno gli effetti del contratto. Nel caso di specie, dunque, il lettore potrà utilizzare questo meccanismo per poi decidere, al momento del contratto definitivo, se nominare come parte il proprio figlio o la società di cui è amministratore.

– Mio zio mi ha donato tramite un legato testamentario un piccolo alloggio. Negli ultimi tempi non aveva pagato alcune spese condominiali. Dovrò farmene carico io o gli eredi?

La regola generale è che i debiti ereditari vengono pagati esclusivamente dagli eredi; il legatario, dunque, come in questo caso il nostro lettore, non è tenuto a pagare debiti dell’eredità. Nel caso di specie, tuttavia, si deve richiamare l’attenzione sull’articolo 668 del codice civile il quale prevede espressamente che: “Se la cosa legata è gravata da una servitù, da un canone o da altro onere inerente al fondo, ovvero da una rendita fondiaria, il peso ne è sopportato dal legatario.”. In conclusione, i debiti maturati al momento dell’apertura della successione, in quanto riferibili all’eredità dovranno essere pagati dagli eredi ma, per tutto quello che maturerà a seguito dell’apertura della successione, trattandosi di debito inerente il bene legato, dovrà risponderne il legatario.

– Mio padre ci aveva sempre comunicato di avere fatto testamento, ma in casa non abbiamo trovato alcun documento. Non conosciamo i notai a cui si rivolgeva. Esiste un ente a cui eventualmente chiedere?

Il metodo utilizzato maggiormente è quello di rivolgersi al consiglio notarile distrettuale di competenza (solitamente quello in cui il defunto risiedeva), fare presente che il proprio dante causa è deceduto e che dovrebbe aver fatto testamento; a questo punto il consiglio notarile competente inoltra a tutti i notai del Distretto il nominativo delle persone defunte, chiedendo se è stato depositato un testamento presso i loro uffici. Va peraltro aggiunto che negli ultimi mesi è stato istituito il registro nazionale dei testamenti olografi che, però, non è previsto dalla normativa in vigore ma è di fatto un istituto a carattere volontario. In altri termini, chi redige un testamento olografo può chiedere ad un notaio di propria fiducia di inserirlo in questo registro nazionale; tale archiviazione, di fatto, dovrebbe rendere più agevole l’attività di ricerca.

NOVITA’ GIURISPRUDENZIALI

Cassazione, ordinanza 13 settembre 2023, n. 26419, sez. III civile, NOTARIATO – RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE – Accettazione eredità con beneficio di inventario – Conferimento di incarico al notaio – Contenuto – Redazione dell’inventario – Esclusione – Fondamento. In tema di accettazione di eredità con beneficio di inventario e di redazione dell’apposito inventario, la Corte sottolinea come le due attività, per quanto collegate, non siano tra loro inscindibilmente connesse: il conferimento al notaio dell’incarico di ricevere l’accettazione di eredità con beneficio di inventario non comprende automaticamente quello di redigere l’inventario, trattandosi di due atti diversi che devono costituire oggetto di distinti specifici incarichi.

Cassazione, ordinanza 2 agosto 2023, n. 23582, sez. II civile. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI – CONDOMINIO NEGLI EDIFICI (NOZIONE, DISTINZIONI) – REGOLAMENTO DI CONDOMINIO – DETERMINAZIONE DEL VALORE PROPORZIONALE DELLE SINGOLE PROPRIETÀ (MILLESIMAZIONE) – Condominio – Previsione nel regolamento della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso con esclusione dalle tabelle millesimali – Natura contrattuale – Esclusione – Fondamento – Conseguenze – Semplice modificabilità a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. – Fattispecie. Bisogna presta molta attenzione a questa ordinanza che, pare, sia inserita nel solco tracciato dalle Sezioni Unite del 2010: le tabelle millesimali, nella loro qualità di parametro utile alla suddivisione delle spese, possono essere modificate dalla maggioranza. In tema di condominio, la previsione, nel regolamento, della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso, con esclusione dalle tabelle millesimali, non ha natura contrattuale, poiché non si tratta di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, o attributiva ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri; ne consegue che tale clausola può essere modificata mediante una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.

Cassazione, ordinanza 2 ottobre 2023, n. 27691, sez. I civile. CAPACITÀ DELLA PERSONA FISICA – CAPACITÀ DI AGIRE – Amministrazione di sostegno – Differenza dall’interdizione – Capacità del beneficiario per quanto non oggetto di limitazione – Provvedimento che estende l’incapacità a contrarre matrimonio – Carattere decisorio su un diritto personalissimo – Impugnazione da parte dell’aspirante nubenda non parte del procedimento – Inammissibilità. La Corte di Cassazione  evidenzia un principio: il beneficiario dell’ammirazione di sostegno, a differenza dell’interdetto,  non è da considerarsi incapace in maniera assoluta, ma solo per le attività previste dal giudice. In tema di amministrazione di sostegno, il beneficiario è pienamente capace in relazione agli atti per i quali non è prevista una specifica incapacità – differenziandosi in ciò la sua condizione giuridica da quella dell’interdetto – di talché non possono applicarsi a tale soggetto, in via interpretativa e, quindi, a prescindere da una specifica valutazione giudiziale, le limitazioni previste dalla legge per gli interdetti, quale quella di contrarre matrimonio.

Cassazione, ordinanza 8 novembre 2023, n. 31105, sez. II civile. COMUNIONE E CONDOMINIO – Parti comuni dell’edificio – “Indennità” per la semplice occupazione del bene. Questa ordinanza è il perfetto corollario all’artificolo 1102 del Codice Civile, che, al primo comma, prima parte, sancisce: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Afferma, infatti la Corte che, qualora l’uso individuale del bene in comunione non impedisca agli altri comproprietari l’uso della stessa e non ne alteri la destinazione, non è dovuto alcun risarcimento ai partecipanti alla comunione che nulla abbiano eccepito o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una “indennità” per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l’intera cosa comune; l’eventuale ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto.